страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
Аналитика | Недвижимость | Квартира за полцены
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Квартира за полцены

Хотите квартиру в Москве за полцены? Тогда ищите непугливого пенсионера, который продаст вам ее с отсрочкой заселения. Технологии уже отлажены, рынок стал более цивилизованным, так что игра стоит свеч.

Что такое договор ренты? Чем он отличается от договора пожизненного содержания с иждивением?

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением ст. 583 ГК РФ.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением есть договор пожизненной ренты.

В условиях очень высоких цен на недвижимость заключение Договора Ренты является одним из экономичных способов приобретения жилья на сегодняшний день. Желающих приобрести жилье дешевле рыночной стоимости, пусть даже с отсрочкой заселения, на время проживания в нем человека, после смерти которого жилье перейдет новому собственнику, становиться все больше. Квартира, приобретаемая по договору ренты, стоит, значительно, дешевле рыночной стоимости. Часто она достается рентоплательщику, практически даром, в случае, если пожилой собственник не требует единовременной выплаты, а согласен на пожизненное содержание с установленным и указанным в договоре набором платежей и услуг. Как правило, такая форма договора заключается между близкими и дальними родственниками, друзьями или соседями. О единовременной выплате речь заходит, если стороны, подписывающие договор, ранее не были знакомы.

Сумма единовременной выплаты редко превышает 20% от рыночной стоимости квартиры. К этому надо прибавить комиссионные, которые берет фирма-посредник, если вы нашли подобную квартиру, воспользовавшись услугами рентных брокеров (около 10% от рыночной стоимости объекта). Также, вы будете ежемесячно оплачивать коммунальные платежи и осуществлять рентные платежи бывшему владельцу квартиры (как правило, $100-150).Теперь посчитаем. Например, квартира стоит $100 тыс., пенсионер получает $20 тыс., в качестве единовременной выплаты, $10 тыс. уходит посреднику, умножив $100, например на 10 лет, получим $12 тыс. на коммуналку и рентные выплаты. В сумме, квартира обойдется инвестору в $42 тыс. Разница с рыночной стоимостью - $58 тыс. Не забудем и про рост цен на недвижимость. Выгода очевидна.

В то же время, для одиноких пенсионеров заключение договора ренты, практически, единственная возможность прожить старость не за чертой бедности. Старики готовы использовать свою квартиру как актив, позволяющий им покупать необходимые лекарства и продукты, приобретать необходимые вещи, ездить на отдых, что на пенсию они позволить себе не могут.

В некоторых городах России существуют, специально созданные, государственные унитарные предприятия (ГУП), осуществляющие обязательства по договорам ренты. По этой схеме квартира, после смерти собственника отходит не частному лицу, а городу. Конечно, выплаты по ренте в ГУПах невелики, чаще всего пенсионера отселяют в специальные дома ветеранов, еще до его смерти. Не обращая внимания на такие невыгодные условия, некоторые старики предпочитают государство частному лицу, полагая, что иметь дело с государством надежнее.

Чем выше цены на недвижимость, тем больше желающих купить жилье по договору пожизненной ренты, с получением полных прав на квартиру после смерти проживающего в ней человека. На этом процветает весьма доходный бизнес - продажа договоров третьим лицам.

Риск у покупающего квартиру таким образом, безусловно есть. Собственная квартира с пожилым человеком – это, все же, бремя. Как материальное, так и психологическое. Ведь рентоплательщик вынужден, не только, терпеть капризы пенсионера (а они совсем нередки, что понятно), платить деньги, но и все время рискует потерять собственность. Нагрянут внезапно появившиеся родственники, заставят старика подать в суд на расторжение договора, а, не добившись своего, примутся, что не редкость, угрожать новому хозяину жилья.

Невзирая на риски, а они, конечно, есть, пенсионер может через суд расторгнуть договор, если вы не выполняли свои обязательства (впрочем, даже если выполняли, суд в России носит социальный характер), все большее количество россиян желает приобрести квартиры таким образом. Прежде всего, потому что это их единственная возможность.

Как заработать на пожизненной ренте, не неся на себе груз обременения по соответствующим договорам, знают многие риэлторы. И работают в этом направлении, весьма, активно. В последние три года рынок посреднических услуг по заключению соглашений между пенсионерами и будущими владельцами их квартир активно развивается, договоры заключаются тысячами, только в Москве в этом направлении работают около 20 компаний.

Однако отказаться от услуг рентных брокеров и самостоятельно пуститься на поиски пенсионера, готового заключить договор, не самое лучшее решение. Дело в том, что одиноких стариков, желающих отдать свою квартиру на условиях пожизненной ренты, не так много. Большую часть из них забирают государственные предприятия, на долю же частных фирм, по оценкам экспертов, приходится не больше трети. Таким образом, без посредника часто обойтись невозможно.

Компания-посредник самостоятельно заключает договор с пенсионером, позже переуступая его третьим лицам, или просто находит рентополучателя для будущего владельца квартиры. Разницы в стоимости нет, однако риэлторы стараются не взваливать на себя обременение: ведь зачастую договор ренты подразумевает не только материальные выплаты, но и общение со стариком. Есть фирмы, их, по разным оценкам, от 30 до 50% всех компаний, занимающихся рентным бизнесом, которые покупают квартиры на себя. `Этот вид деятельности более выгоден - ведь на выходе квартира стоит, как правило, на 60-70% дороже, чем она была куплена. Однако, и начальный капитал, должен быть солидными. Опять же, нельзя не учитывать риски потери собственности, которые, безусловно, есть`.

Закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, заключить договор может любой человек. Пенсионеры, не достигшие еще и 70 лет, нередко предпочитают сытую старость возможности оставить квартиру родственникам. Особенно, если последние не стремятся содержать старика. `Далеко не все, кто заключает ренту, бедствуют. Просто на пенсию много себе позволить нельзя. Кто-то, получив единовременный платеж, довольно крупную сумму, уезжает к знакомым, невесте или жениху, некоторые тратят деньги на лечение и отдых.

Выбрать бойкого и относительно здорового старика или заключить договор с очень пожилым и больным пенсионером - вопрос финансовый. Чем старше человек, тем дороже будет стоить квартира. Компании-посредники не продают котов в мешке - можно доподлинно узнать все о жилье, родственниках, будущем рентополучателе. `Будет предоставлена вся необходимая информация: справки из медучреждений, оценки квартиры по БТИ и анализ рынка. Также можно проконсультироваться по данным вопросам с незаинтересованными в сделке специалистами`.

Постепенно рынок недвижимости приобретает цивилизованные облик. Компании, давно занимающиеся посредничеством при заключении рентных договоров, берут на себя обязательства перед пенсионерами и покупателями квартир. К сожалению, пока, это не общая практика, лишь немногие продолжают контролировать ситуацию после заключения сделки.

Еще несколько лет назад бывали случаи расправы с пенсионерами - им попросту помогали отправиться на тот свет. Сегодня такое встречается крайне редко - органы МВД, в начале 1990-х занятые борьбой с организованной преступностью, теперь немного освободились и готовы уделить внимание и пенсионерам. `Если бабушка или дедушка пропадут, умрут внезапно или не своей смертью, первым подозреваемым будет рентоплательщик. В этой связи, все опасения напрасны`.

В то же самое время, рентополучателей страхи, особо, не мучают. Если и есть сомнения у стариков, то только в начале, перед заключением договора. В дальнейшем, их больше беспокоит исполнение его условий новым хозяином квартиры.

Покупка квартир, в том числе обремененных, сродни игре на фондовом рынке - неизвестно, насколько изменится цена на недвижимость, как сложатся отношения с рентополучателем. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон или через суд. Основаниями для этой процедуры могут послужить невыполнения условия договора рентоплательщиком.

Причем доказывать, что вы несли обязательства добросовестно, придется вам. Поэтому лучше сохранять все документы, включая чеки. Посредник не будет нести с вами совокупную ответственность - он сможет избежать этого, даже если переуступил договор: достаточно вставить в него соответствующий пункт. Не следует забывать только об одном: деньги, вложенные в квартиру, "заморожены" на ближайшие годы.

Елена Рошенбург
17:28 | 28 декабря 2006 г.
О проектеРекламаКарта сайта