страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
Аналитика | Недвижимость | Кризис на пороге
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Кризис на пороге

Новости с рынка недвижимости США не радуют инвесторов, а падение цен на нефть показало, что признаки кризиса практически налицо. А вот в России о первых признаках стагнации, а возможно и более полномасштабного кризиса после бурного роста свидетельствует пока лишь серьезное увеличение предложения на рынке недвижимости.

Впервые за последний год аналитики рынка недвижимости говорят о превышении предложения над спросом. Подобная тенденция была отмечена еще в июле месяце и окончательно оформилась к началу осени. Но цены продолжают расти, несмотря на существенной увеличение объема предложения.

Чтобы понять, что происходит на рынке, стоит вспомнить некоторые события августа. В конце лета власти столицы призвали строительные компании не повышать цены и вообще высказали определнное намерение урегулировать ситуацию на рынке недвижимости Москвы. В кулуарах один известный аналитик высказал на этот счет следующее мнение: "Помните, как в "Маленьком принце" герой пытается управлять солнцем – "Солнце, взойди", "Солнце, зайди", главное сказать эти слова в нужный момент. Так и московские власти, очень чувствительные к конъюнктуре рынка, видимо, почувствовав спад ажиотажа, начали говорить о том, что урегулируют рынок".

Но все не так просто. На самом деле, по мнению многих участников рынка, у мэрии не так уж много способов напрямую влиять на цены на рынке. Но поскольку все застройщики всегда должны находить общий язык с властями, чтобы получать согласования и земельные участки под застройку, то к рекомендациям мэрии, даже выходящим за рамки полномочий, они все-таки прислушиваются.

К словам властей, широко цитируемым прессой, прислушивается и простой обыватель. Механизмы влияния мэрии на рынок, таким образом, не так уж и примитивны. Известно так же, рекомендации "своим" людям дают различные влиятельные представители власти и силовых структур. И если генерал, купивший 3 квартиры в элитном доме, вдруг решает их продать, то его подчиненные, прослышав об этом, последуют его примеру.

Этот и миллион других примеров свидетельствуют, что рынок в России – далеко не хаотичная структура. "Цивилизованного рынка нет ни в одной стране мира. Подобный рынок существует только на страницах учебников по экономике, издающихся возможно только в странах с переходной экономикой," – считает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY.

Игроки - это несколько юридических лиц, не всегда юридически связанных, но действующих с одной целью.

Крапин - автор теории, описывающей существующий рынок как систему, к которой применима теория игр. И он считает, что последние два года идет процесс вытеснения с рынка строительства игроков регионального уровня сильными игроками федерального уровня. Именно этот процесс вытеснения и вызвал с большой долей вероятности высокие темпы роста цен на московское жилье.

По оценке Крапина, не менее 35% основных компаний, ранее входивших в состав сильного игрока регионального уровня, контролировавшего рынок почти 15 лет, уже рекрутировано в состав сильных игроков федерального уровня и этот процесс продолжается. К тому же, велика вероятность того, что именно эти компании получат возможность "осваивать" деньги из федерального бюджета, предусмотренные для реализации жилищного нацпроекта.

Можно допустить, что это было одной из основных целей сильных игроков федерального уровня, поскольку процесс превращения государственных средств в частные входит в сферу их интересов. Среди выводов Крапина звучат слова о том, что с большой степенью вероятности цены на рынке московского жилья в оставшиеся месяцы 2006 года будут расти, однако ежемесячный темп роста цен составит в среднем 4-5% в сентябре и, но замедлится до 2-4% к концу текущего года - из-за пристального внимания ФАС и Генпрокуратуры.

Проверки на московском рынке недвижимости, проводимые ФАС и Генпрокуратурой, далеко не случайность, и вряд ли дело закончится добром для большинства московских застройщиков. Они, кстати, сейчас активно строят в регионах – и это тоже стратегия выживания.

Ход этой локальной войны за контроль над рынком, вполне понятный в стабильных условиях, может изменить общемировая ситуация (положение доллара, кризис на рынке недвижимости США, падение цен на нефть и т.п.). Федеральные игроки, в значительной степени завязанные на нефтяные деньги, потеряв часть своих доходов, будут еще сильнее "выжимать" других игроков со строительно-инвестиционного рынка, чтобы восполнить свои потери.

Однако громкие процессы, которые, видимо, нас ожидают в ближайшее время, не будут способствовать стабильности рынка. Так что ожидания от ближайшее осени и зимы – полная нестабильность. И не говорите, что в этом виноваты СМИ, которые об этом пишут.

Екатерина Шумилина
14:36 | 25 сентября 2006 г.
О проектеРекламаКарта сайта