страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
Аналитика | Недвижимость | Как не пополнить ряды обманутых дольщиков
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Как не пополнить ряды обманутых дольщиков

Покупка новостройки зачастую оказывается гораздо более сложным делом, чем выход на вторинчый рынок жилья. Правда, купить квартиру можно существенно дешевле, поэтому число желающих рискнуть постоянно растет. Именно для них - инструкции наших экспертов.

Напомним, что все продаваемое первичное жилье поступает к покупателю в состоянии "под отделку", исключая небольшой процент квартир в каждой новостройке, с ремонтом "от застройщика", которые предназначены для очередников города.

Итак, решив вложить средства в строящийся дом на этапе, когда место его постройки еще только обнесено забором и подъехала техника для рытья котлована, необходимо отдавать себе отчет в том, что реально получить ключи для начала ремонта, при успешном стечении обстоятельств, вы сможете только через 2-2,5 года, а получить на руки свидетельство о собственности на жилое помещение – через 3-3,5 года.

При покупке новостройки существует 4 основных риска:

  1. дом не будет построен вовремя, возникнет так называемый "долгострой";
  2. одна и та же квартира может быть продана несколько раз разным покупателям;
  3. заключенный договор может быть признан недействительным судом;
  4. Длительные сроки оформления объекта в собственность.

При подписании договора в первую очередь проверьте, чтобы все листы договора были прошиты и пронумерованы, обратите внимание на полномочия продавца по уставу (имеет ли он право на реализацию этого объекта).

Приехав к продавцу для внесения денег за квартиру, попросите его предоставить следующие документы для подтверждения его полномочий.

  • Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (строго после 1 июля 2002 года, потому как до этой даты реестра юрлиц, попросту, не существовало).
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица (присвоении ИНН).
  • Устав юридического лица, в котором просмотрите виды деятельности организации и срок полномочий исполнительного органа (генеральный директор).
  • Протокол (или решение) о назначении генерального директора (сопоставить со сроками в Уставе), в соответствии, с которым оформляется приказ о вступлении в должность генерального директора.
  • Проверить паспорт генерального директора на соответствие с вышеперечисленными документами.
  • Если договор будет подписывать не генеральный директор, а какой-либо сотрудник организации (менеджер, бухгалтер, заместитель генерального директора) попросить предоставить доверенность на право подписи договора. Также проверить паспорт доверенного лица.
  • Лицензии и сертификаты (лицензия на риэлторскую деятельность не требуется).
  • Инвестиционный контракт, подписанный с Правительством Москвы, либо с колхозом или совхозом, на чьей земле построен объект. Если инвестор нарушает условия контракта, сроки, оплату, доля его уменьшается или переходит к заказчику. Инвестиционный контракт определяет инвестора, заказчика, сроки строительства, общий объем строительства.

Выясните на каком основании организация реализует квартиры. Для этого нужно ознакомиться с:

а) Постановлением Правительства Москвы (кто и на каких основаниях строит). В постановлении должно быть четко прописан адрес объекта, серия дома, кто инвестор, кто застройщик, распределение долей между участниками инвестиционного контракта, площадь дома, границы участка, на котором расположен дом.

б) Договором инвестирования (контракт). Проверить наличие штампа об учетной регистрации договора. Если не было учетной регистрации, попытайтесь выяснить по каким причинам. Проверьте наличие всех приложений, о которых идет речь в самом Инвестиционном договоре, это могут быть: договоры, постановления, графики оплаты, план размещения квартир, перечень распределения квартир и т. д.

в) Договором аренды земельного участка под строительство жилого дома. Обратите внимание на сроки аренды и на то, кто именно имеет право строить на этой земле, кто арендатор, а также на план, границы и адрес земельного участка.

г) Разрешением на строительство дома.

д) Протоколом поквартирного распределения долей. Если его нет, вы рискуете купить у "Продавца" то, что ему не принадлежит, а принадлежит, например городу.

е) Проектной документацией.

Существуют несколько типов договоров, один из которых вам предложат подписать:

Инвестиционный контракт. Обязательно отразите внесение вами денежных средств и подпишите акт с заказчиком или инвестором.

Договор о совместной деятельности. Если застройщик взял в банке кредит и не расплатился по нему, то с банком будут расплачиваться все лица, подписавшие данный договор. Они будут отвечать всем своим имуществом: дача, машина, квартира, а не только суммой вложенной в строительство. Этот вид договора самый невыгодный для покупателя.

Договор долевого участия. Для проверки смотреть акты сверки выполненных работ.

Договор уступки. Нельзя заключать, если не выполнены предыдущие обязательства по договору, в частности оплата.

На что обратить внимание при подписании договора:

  1. Должно быть обязательно прописано, что цена за объект окончательная и изменению не подлежит (имеется в виду - цена за квадратный метр).
  2. Срок окончания строительства. Настаивайте на том, чтобы была указана конкретная дата в договоре.
  3. Обязательно должен быть пункт о гарантиях от прав третьих лиц (очень помогает в случае двойных продаж).
  4. Возможность переуступки прав требования третьим лицам. На случай, если вы решите продать объект до получения вами свидетельства о праве собственности на жилище.
  5. Для того, чтобы потом не встречаться с инвестором в суде, внесите в договор условия расторжения оного в случае просрочки окончания сроков строительства или сроков оформления квартиры в собственность.
  6. Для того, чтобы получить назад свои денежные средства, в случае, если после обмеров БТИ ваша квартира окажется меньше площади, указанной в договоре, внесите пункт о дополнительных взаиморасчетах по этому поводу.
  7. Лучше, если в договоре будет отображен момент, когда вы сможете получить ключи от квартиры и доступ к ней с целью начать ремонт. В противном случае бывает так, что покупатель не может попасть в квартиру до получения им документов о собственности.

Когда, после всех волнений и томительных ожиданий, вы, наконец-то сожмете в руке долгожданные ключи от вашей новой квартиры, не расслабляйтесь. Не спешите подписывать акт приема-передачи квартиры, пока не увидите свое имущество впервые и отметите все недоделки и неполадоки, сообщите о них в письменном виде застройщику, можно через заказчика. "За глаза" подписывать акт приема-передачи квартиры, естественно, ни в коем случае нельзя.

Елена Рошенбург
11:22 | 25 сентября 2006 г.
О проектеРекламаКарта сайта