страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Уже не страшно Новые санкции США не несут ущерба экономике РФ
О чем пишут | Недвижимость | Цена с потолка
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Цена с потолка

Стоимость квадратного метра и в столице, и регионах перестала расти. Что это - "ценовой потолок" или кратковременный спад?

Два самых распространенных вопроса, которые сегодня задают специалистам рынка недвижимости: "Продавать квартиру сейчас, пока цены не рухнули?" и "Покупать квартиру или подождать?" Продавцы и покупатели сегодня действительно в замешательстве: что будет с квадратными метрами дальше - подешевеют или снова начнут дорожать? Затишье, начавшееся на рынке уже в ноябре, пугает не меньше сумасшедшего роста цен предыдущих полутора лет. Тем более что памятный скачок цен после продолжительной стагнации образца 2004 года еще не забыт.

Многие связывают наступившее затишье с сезонными факторами и психологическим ценовым рубежом в 4 тысячи долларов за метр, который покупатель преодолеть пока не может. Но рано или поздно люди привыкают к новым ценам, а спад деловой активности сменяется ростом. Компании и власти уже объявили о своих планах на ближайшее время: на повестке дня глобальные проекты - новые жилые города, гигантские вливания в инфраструктуру, изменение ставок по ипотечным кредитам и новые "правила игры" в строительной отрасли. Сейчас на подходе закон о саморегулировании строительной деятельности, государственный контроль за которой и лицензирование будут отменены 1 июля. Надо думать, что его ударная сила не меньше, чем у печально знаменитого закона N 214-ФЗ (о защите частного инвестора), после которого рынок снесло ураганным повышением цен. Так чего нам ждать: падения рынка, его нового взлета?

Жилье мое

Забавно, но факт: сценарий дальнейшего развития рынка напрямую зависит от покупателя. Во Франции, например, в 90-е годы платежеспособный спрос оставался на предельно низком уровне, и цены за несколько лет снизились на 30 процентов. У нас, по мнению экспертов компании "Новая площадь", в отличие от французов такой спрос полностью не исчерпан, поскольку ипотека находится на начальном уровне своего развития - совершенствуясь, она будет поддерживать уровень покупательной активности. Кроме того, в снижение цен в нашей стране никто не верит - это факт, определенный опросом ВЦИОМ в конце 2006 года. Необходимо время, чтобы народ поверил в то, что стабилизация цен возможна. То есть до конца февраля рынок вообще вряд ли пошевелится, но потом запустится механизм отложенного спроса, и стоимость метра потихонечку поползет вверх.

Это общий тренд как для нового жилья, так и для вторичного. С одной лишь поправкой: новостройки будут расти в цене более высокими темпами. Если бэушное жилье, считает руководитель аналитического отдела "Новой площади" Георгий Лукьянчиков, станет дорожать сначала на 0,5-0,9 процента в месяц, а к концу года разгонится до полутора (за год на 12-16 процентов), то первичное начнет подниматься в цене резче и за год вырастет процентов на 15-25. Дело в том, что объем предложения квартир в новых домах в конце 2006 года по-прежнему оставался на стабильно низком уровне. Если раньше объемом предложения на рынке и ценами управляли крупнейшие риелторские компании, то сейчас инициативу перехватили застройщики, осознанно дозирующие количество квартир на рынке. Рост цен сделал прибыльными многие проекты, даже потенциально убыточные. Появившиеся деньги застройщики не могут эффективно реинвестировать по многим причинам (ограниченность площадок, трудности с получением ИРД и т. п.), поэтому они не заинтересованы в быстрых продажах и в снижении цен.

В результате расклад на рынке недвижимости поменялся. Вторичное жилье раньше стоило дороже, поскольку было предпочтительнее для покупки: под него было проще взять ипотечный кредит, в такую квартиру можно было сразу переехать - ни тебе ожидания сдачи в эксплуатацию, ни рисков строительных пирамид. Однако к концу прошлого года разница между средней стоимостью предложений первичного и вторичного рынков, по данным Vesco Realty, составила всего 60 долларов с метра, что в 6,5 раза меньше, чем год назад (тогда дельта составляла 380-400 долларов). Дело в том, что за последний год появились новые кредитные программы банков, куда более либеральные к сделкам с новым жильем. А после вступления в силу закона N 214 люди перестали бояться надувательства со стороны застройщиков. "Вторичка" потеряла явные преимущества надежности и доступности кредита, а кроме того, перестала устраивать покупателей. "Современная конъюнктура развития рынка снизила конкурентоспособность основной массы предложения вторичного рынка, - считает директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Вера Лукина. - Коррекции покупательских настроений в сторону качественной недвижимости будут способствовать сохранению в 2007 году баланса стоимости предложений первичного и вторичного рынка".

Финансовый директор Rodex Group Татьяна Шелягина добавляет: "На переоцененные рынком квартиры в панельных домах старого образца в Москве в первом полугодии цены будут снижаться. Но далее возможен некоторый рост, связанный с развитием ипотеки". По большому счету, практически все специалисты сходятся во мнении, что городская недвижимость подорожает на 12-30 процентов за год в зависимости от ее качества. Аналогичная ситуация ожидается с ценами на квартиры в Подмосковье: рост примерно 1,3-1,7 процента в месяц, что в пересчете на год - 17-27 процентов. Другая история с загородной недвижимостью. "На этом рынке снижения цен не произойдет, - прогнозирует Шелягина. - Рост стоимости коттеджей, таунхаусов составит 35-40 процентов и более".

Впрочем, Москва с Подмосковьем - еще не вся Россия. Как отмечает Георгий Лукьянчиков, рост цен в российских регионах продолжался в конце 2006 года, когда столичные цены уже замерли. Так, в Екатеринбурге цены на вторичном рынке за ноябрь 2006 года увеличились на 19 процентов, в Новосибирске, Красноярске, Перми - примерно на 10. Но и здесь рост цен скоро затормозится, хотя будет куда выше столичного - 2-4 процента в месяц, поскольку недвижимость в крупнейших городах страны была недооценена. К тому же в регионы в массовом порядке уходят столичные застройщики - появление в регионах искушенных игроков вроде "ПИК-регион" или СУ-155 будет способствовать росту рынка на местах.

Но осторожные аналитики предупреждают: наш рынок так подвержен влиянию "внешних" факторов, что малейший слух о дефолте или обещание власти что-нибудь усилить-углубить-завинтить в законодательстве может привести как к обвалу, так и дикому росту рынка, даже если реальных предпосылок к этому нет.

Инвестируй в это?

Так что же, прошли времена, когда на недвижимости можно было здорово заработать? С одной стороны, да: покупка квартир на стадии фундамента в инвестиционных целях почти невозможна - не продают. Рост цены в пределах инфляции сулит не такой большой куш. С другой - вложение денег в метры все еще выгоднее банковского депозита, никуда не делись и закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости: ведь можно получать прибыль, вкладывая деньги в чьи-то крупные проекты. Артем Цогоев, исполнительный директор УК "Blackwood Фонды Недвижимости", говорит: "Мне кажется, что год станет годом инвестиций. Крупные и средние девелоперские компании - ПИК, Mirax и другие - привлекут денежные ресурсы на западных биржах в ходе публичного размещения акций. Будут созданы новые инвестфонды, целью которых станет инвестирование в недвижимость. Активизируются и банки - они начнут развивать тему проектного финансирования девелопмента. 2007 год может стать годом золотого дождя на рынке недвижимости". Чтобы не упустить золотые капли, надо просто успеть разобраться, куда вкладывать. Генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов считает, что в регионах наиболее перспективными являются девелоперские ЗПИФы, привлекающие средства под конкретный проект. "Учитывая низкий уровень развития периферийных рынков, доходность подобных проектов значительно превышает показатели Москвы, - говорит Аверьянов. - А для столичного рынка актуальнее будут рентные ЗПИФы, ориентированные на выкуп либо долгосрочную аренду офисных зданий".

Это полезная информация для крупного инвестора, а что делать потенциальному мелкому инвестору? "Среди важных тенденций, наметившихся в конце 2006 года, необходимо отметить появление закрытых ПИФов "публичного" характера, ориентированных на привлечение сторонних инвесторов, - говорит руководитель юридического управления компании IMAC Андрей Богданов. - Полагаем, что 2007 год - это год открытия биржевых возможностей для закрытых фондов, при наличии соответствующей поддержки со стороны ФСФР и ведущих организаторов торгов". Насколько выгодно включаться в непростую биржевую систему? Татьяна Шелягина считает, что на ЗПИФах вполне можно заработать, да еще минимизировать при этом риски, но в случае прямого инвестирования доход был бы выше в 1,5-2 раза.

Так что недвижимость и в бумажном, и в натуральном виде все еще в цене. Доход не будет зашкаливать за 200 процентов, но заработать на метрах можно

Ирина Мельникова (Итоги )
15:39 | 31 января 2007 г.
О проектеРекламаКарта сайта