страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
О чем пишут | Недвижимость | Почему в столице могут упасть цены на недвижимость?
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Почему в столице могут упасть цены на недвижимость?

Бюджет Москвы вырастет в 2007 году на 46% по сравнению с 2006 годом. Представьте себе, что о таких цифрах роста заявит "Газпром" или другая крупная корпорация, – и реакцию биржи на это сообщение. Однако в прессе московские планы почему-то не вызвали особого ажиотажа. А зря.

Очень любопытный рейтинг сделал журнал SmartMoney, расставив мегаполисы всего мира в рейтинге 500 самых богатых мировых корпораций, ежегодно составляемом журналом Fortune. Цитирую: "Токио с годовым бюджетом $52,2 млрд занял бы в списке Fortune-2006 99-е место, чуть отстав от Morgan Stanley и опередив Renault. Нью-Йорк с бюджетом в $50,2 млрд оказался бы на 110-м месте, чуть позади Johnson & Johnson, но впереди Unilever. Москва, потратившая в 2006 году $21,3 млрд (для сравнения, продажи Coca-Cola — $23,1 млрд), была бы 298-й. Из российских компаний ее опередили бы только "Газпром" ($50,8 млрд), "Лукойл" ($46,3 млрд) и РАО "ЕЭС России" ($27,8 млрд)".

Причем, отмечает журнал, с 2000 по 2007 год номинальные доходы Москвы выросли более чем вчетверо – с 177,3 млрд до 740,6 млрд руб. "Даже при сверхудачливом мэре Нью-Йорка Майкле Блумберге бюджет крупнейшего города США вырастет в 2007 году от силы на 12%", – добавляет SmartMoney.

Журналисты также проанализировали вклад каждой статьи доходов, участвующей в наполнении бюджета. Я анализировала эту статистику с другой точки зрения: откуда возьмется такое радикальное (не побоюсь этого слова) увеличение бюджета и как оно повлияет на рынок недвижимости столицы и России в целом.

На самом деле налоги на прибыль и на доходы физических лиц принесли в прошлом году московской казне 77% всех доходов. В других мегаполисах мира доля налогов примерно 50% или чуть больше. При этом основную часть дохода другим городам приносит налог на имущество и налог на доходы физических лиц. И увеличение в бюджете 2007 года планировалось, в общем, за счет именно этих налогов, доля которых планируется в размере 90%. Очевидным образом Москва получает серьезную долю своего дохода с зарегистрированных в столице крупнейших налогоплательщиков, которым выгодно платить налоги со всего бизнеса в одном месте. Собственно говоря, грандиозные строительные проекты, которые поднимают привлекательность столицы прямым или косвенным образом, возникают только благодаря этому растущему как на дрожжах бюджету, который в какой-то мере получается за счет других регионов России.

Но, похоже, в этом году правила игры могут сильно измениться. Во-первых, сейчас девелоперы начали очень активно строить в регионах, а строители, как правило, платят налоги по месту строительства, ведь в этом бизнесе активно участвуют местные власти, которые выделяют землю. Во-вторых, сейчас Санкт-Петербург, переняв московские методы общения с крупнейшими налогоплательщиками, начинает концентрировать их головные офисы на берегу Невы. В-третьих, эксперты поговаривают о желании федеральных властей изменить налоговые правила в пользу остальных регионов.

А в таком случае правомерен вопрос: откуда возьмется увеличение бюджета столицы почти в полтора раза? Вариантов может быть два – пессимистический для власти: бюджет может быть и не наполнен, и тогда ряд грандиозных проектов потребует дополнительного финансирования – последствия представьте самостоятельно. И второй – пессимистический для собственников: московская мэрия, как крупнейший владелец недвижимости в России, возьмется за управление собственностью по принципу максимального извлечения прибыли из этого актива. В 2005 году доходы составляли более 12 млрд руб., в 2006 году сдача в аренду муниципальной земли и недвижимости принесла бюджету 30 млрд руб. И в текущем году планируется увеличение арендной платы на 30%, что в грубом приближении дает сумму 40 млрд руб. Но не исключено, что власти, ликвидировав ряд льгот, увеличат этот вид дохода и до более значительной цифры. К тому же в Москве исчезающе мал доход от малого бизнеса – всего 1% от бюджета, и в общем понятно, что в этот сектор в поисках доходов пойдут в последнюю очередь.

Кроме того, в столице явно остается "некоммерциализированным" налог на недвижимость. При нынешних ценах на ту же жилую недвижимость тут можно найти не только 46% бюджета, а даже существенно больше. И именно это, думается, будет сделано в первую очередь, как только из Москвы начнут уводить финансовые потоки крупнейших предприятий. Федеральный закон позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Достаточно только повысить коэффициент пересчета восстановительной стоимости в несколько раз, и налоги на недвижимость тоже вырастут на столько же.

И вот тут на рынке недвижимости могут быть серьезные потрясения: налоговый фактор всегда серьезно играет на понижение цен на недвижимость. Даже дотянув до нью-йоркских 19% бюджета, которые составляют налоги на недвижимость, Москва получит дополнительных 100-110 млрд руб. А как говорили еще Маркс и Энгельс, на что не пойдет крупный капитал, чтобы получить лишних 20% дохода? А в том, что крупнейшие мегаполисы давно являются финансовыми корпорациями, в том числе и ЗАО "Москва", сомневаться не приходится. Так что это вопрос времени: не в этом году, так в следующем на рынке недвижимости серьезно поменяются правила налогообложения, причем в силу характера недвижимости государству будет легко собрать этот налог – недвижимость трудно скрыть и невозможно вывести в другую страну или город, как бизнес. Это собственно, главный минус недвижимости как объекта инвестиций, который в России пока не был раскрыт в полной мере.

Татьяна Соколова (Собственник )
15:33 | 23 января 2007 г.
О проектеРекламаКарта сайта