страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Уже не страшно Новые санкции США не несут ущерба экономике РФ
О чем пишут | Недвижимость | Почему в столице могут упасть цены на недвижимость?
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Почему в столице могут упасть цены на недвижимость?

Бюджет Москвы вырастет в 2007 году на 46% по сравнению с 2006 годом. Представьте себе, что о таких цифрах роста заявит "Газпром" или другая крупная корпорация, – и реакцию биржи на это сообщение. Однако в прессе московские планы почему-то не вызвали особого ажиотажа. А зря.

Очень любопытный рейтинг сделал журнал SmartMoney, расставив мегаполисы всего мира в рейтинге 500 самых богатых мировых корпораций, ежегодно составляемом журналом Fortune. Цитирую: "Токио с годовым бюджетом $52,2 млрд занял бы в списке Fortune-2006 99-е место, чуть отстав от Morgan Stanley и опередив Renault. Нью-Йорк с бюджетом в $50,2 млрд оказался бы на 110-м месте, чуть позади Johnson & Johnson, но впереди Unilever. Москва, потратившая в 2006 году $21,3 млрд (для сравнения, продажи Coca-Cola — $23,1 млрд), была бы 298-й. Из российских компаний ее опередили бы только "Газпром" ($50,8 млрд), "Лукойл" ($46,3 млрд) и РАО "ЕЭС России" ($27,8 млрд)".

Причем, отмечает журнал, с 2000 по 2007 год номинальные доходы Москвы выросли более чем вчетверо – с 177,3 млрд до 740,6 млрд руб. "Даже при сверхудачливом мэре Нью-Йорка Майкле Блумберге бюджет крупнейшего города США вырастет в 2007 году от силы на 12%", – добавляет SmartMoney.

Журналисты также проанализировали вклад каждой статьи доходов, участвующей в наполнении бюджета. Я анализировала эту статистику с другой точки зрения: откуда возьмется такое радикальное (не побоюсь этого слова) увеличение бюджета и как оно повлияет на рынок недвижимости столицы и России в целом.

На самом деле налоги на прибыль и на доходы физических лиц принесли в прошлом году московской казне 77% всех доходов. В других мегаполисах мира доля налогов примерно 50% или чуть больше. При этом основную часть дохода другим городам приносит налог на имущество и налог на доходы физических лиц. И увеличение в бюджете 2007 года планировалось, в общем, за счет именно этих налогов, доля которых планируется в размере 90%. Очевидным образом Москва получает серьезную долю своего дохода с зарегистрированных в столице крупнейших налогоплательщиков, которым выгодно платить налоги со всего бизнеса в одном месте. Собственно говоря, грандиозные строительные проекты, которые поднимают привлекательность столицы прямым или косвенным образом, возникают только благодаря этому растущему как на дрожжах бюджету, который в какой-то мере получается за счет других регионов России.

Но, похоже, в этом году правила игры могут сильно измениться. Во-первых, сейчас девелоперы начали очень активно строить в регионах, а строители, как правило, платят налоги по месту строительства, ведь в этом бизнесе активно участвуют местные власти, которые выделяют землю. Во-вторых, сейчас Санкт-Петербург, переняв московские методы общения с крупнейшими налогоплательщиками, начинает концентрировать их головные офисы на берегу Невы. В-третьих, эксперты поговаривают о желании федеральных властей изменить налоговые правила в пользу остальных регионов.

А в таком случае правомерен вопрос: откуда возьмется увеличение бюджета столицы почти в полтора раза? Вариантов может быть два – пессимистический для власти: бюджет может быть и не наполнен, и тогда ряд грандиозных проектов потребует дополнительного финансирования – последствия представьте самостоятельно. И второй – пессимистический для собственников: московская мэрия, как крупнейший владелец недвижимости в России, возьмется за управление собственностью по принципу максимального извлечения прибыли из этого актива. В 2005 году доходы составляли более 12 млрд руб., в 2006 году сдача в аренду муниципальной земли и недвижимости принесла бюджету 30 млрд руб. И в текущем году планируется увеличение арендной платы на 30%, что в грубом приближении дает сумму 40 млрд руб. Но не исключено, что власти, ликвидировав ряд льгот, увеличат этот вид дохода и до более значительной цифры. К тому же в Москве исчезающе мал доход от малого бизнеса – всего 1% от бюджета, и в общем понятно, что в этот сектор в поисках доходов пойдут в последнюю очередь.

Кроме того, в столице явно остается "некоммерциализированным" налог на недвижимость. При нынешних ценах на ту же жилую недвижимость тут можно найти не только 46% бюджета, а даже существенно больше. И именно это, думается, будет сделано в первую очередь, как только из Москвы начнут уводить финансовые потоки крупнейших предприятий. Федеральный закон позволяет брать до 0,3% налога от рыночной стоимости недвижимости и земли, а конкретная ставка регулируется местными властями. Но главный фактор даже не ставка налога, а база, с которой взимается налог. Пока это стоимость квартир по БТИ, которая в несколько раз ниже рыночной стоимости. Достаточно только повысить коэффициент пересчета восстановительной стоимости в несколько раз, и налоги на недвижимость тоже вырастут на столько же.

И вот тут на рынке недвижимости могут быть серьезные потрясения: налоговый фактор всегда серьезно играет на понижение цен на недвижимость. Даже дотянув до нью-йоркских 19% бюджета, которые составляют налоги на недвижимость, Москва получит дополнительных 100-110 млрд руб. А как говорили еще Маркс и Энгельс, на что не пойдет крупный капитал, чтобы получить лишних 20% дохода? А в том, что крупнейшие мегаполисы давно являются финансовыми корпорациями, в том числе и ЗАО "Москва", сомневаться не приходится. Так что это вопрос времени: не в этом году, так в следующем на рынке недвижимости серьезно поменяются правила налогообложения, причем в силу характера недвижимости государству будет легко собрать этот налог – недвижимость трудно скрыть и невозможно вывести в другую страну или город, как бизнес. Это собственно, главный минус недвижимости как объекта инвестиций, который в России пока не был раскрыт в полной мере.

Татьяна Соколова (Собственник )
15:33 | 23 января 2007 г.
О проектеРекламаКарта сайта