страхование Военная ипотека: на какое жилье может рассчитывать офицер
инвестиции Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов
кредиты Citigroup: цена на нефть вырастет на 36%
Аналитика | Экспертиза | Все дороги опять ведут в Рим...
Поиск
везде
в новостях
в аналитике
в справочнике
Версия для печатиОтправить материал по почте

Все дороги опять ведут в Рим...

Для многих представителей среднего класса, чья специальность востребована за рубежом, сейчас актуален вопрос, стоит ли уезжать из страны. Один из доводов "за" - нежелание или невозможность обзавестись достйным жильем в России: цены высоки, а сделка слишком сложна и непрозрачна. Наши эксперты попытались найти ответ на вопрос, в какой стране мира лучше покупать квартиру.

Средний класс во всем мире покупает жилье в кредит, именно его представители - главные потребители ипотечных кредитов. Мы уже исследовали тему, в каком из городов России среднему классу легче всего купить себе жилье в кредит. Теперь посмотрим с этой же точки зрения на жизнь среднего класса в других странах. Но сначала о государственной поддержке граждан при приобретении жилья в разных странах.

Мы пойдем другим путем

Во всех странах, где на долю ипотеки приходится не менее 5% ВВП, государство сыграло решающую роль в ее становлении, причем на начальных этапах помощь оказывалась в первую очередь заемщикам.

В разных развитых странах используются 3 основные схемы развития жилищного кредитования. Первая - система контрактных сбережений: стройсберкассы в Германии, жилищные сберегательные счета во Франции, строительные общества в Великобритании. Вторая - одноуровневая ипотека (доминирует в Дании, Швеции и Канаде, развита в Германии, Австрии, Нидерландах, Великобритании и Финляндии, а во Франции и Испании реализована через монопольные государственные ипотечные банки). И, наконец, насаждаемая в России двухуровневая система, пришедшая из США, когда кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг разделены.

Чем сложнее система, тем больше в ней задействовано участников - ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п., а значит, издержки для потребителя возрастают. Однако существенный плюс двухуровневой системы – она позволяет государству относительно просто решить проблему кредитных ресурсов (если она работает, конечно). Эксперты отмечают, что другие системы намного проще при запуске, так как они могут развиваться локально, их проще реализовать с точки зрения законодательства, да и для потребителя эти системы экономичнее. Так что для представителей среднего класса, ищущих "бюджетный" вариант испотеки, лучше выбирать те страны, где возможно воспользоваться более простыми системами кредитования (Германия, Англия, Франция, Дания, Швеция, Канада, Австрия и др.)

Кстати, практически все страны Восточной Европы, несмотря на финансовые вливания США в их ипотечные системы, не пошли по американскому пути и организовали у себя одноуровневые системы ипотеки.

Протеже государства

Государства, заботясь о небогатых гражданах-заемщиках, выбирают разные способы их поддержки. Например, в системах контрактных сбережений наиболее частым является начисление процентов на накопленную сумму (в Германии – до 10%, во Франции– годовая премия на накопления в размере около 3 тыс. евро). В Германии есть и такая льгота, как погашение части кредита за счет государства при рождении в семье заёмщика ребёнка (одновременно стимулируется повышение рождаемости). В Израиле, к примеру, заёмщику при получении кредита компенсируется часть стоимости приобретаемого жилья.

К тому же в каждой стране есть налоговые льготы при приобретении жилья в кредит, однако зачастую они зависят от имущественного состоянии заемщика, состава семьи и пр. И практически везде есть целевые программы для различных социальных категорий граждан, по которым либо компенсируются ставки по кредитам, либо предоставляется прямая финансовая помощь.

В США одной из важных составляющих государственной поддержки является система страхования кредитных рисков, которая позволяет покупать жилье в кредит даже малоимущим гражданам. Federal Housing Administration (FHA) проводит множество программ, которые помогают приобрести жилье ветеранам, малообеспеченным семьям, национальным меньшинствам и т.п. Есть в США и программа адресной финансовой помощи при покупке жилья.

Сколько стоит "жилой минимум"

Валовой внутренний продукт - совокупная стоимость всех товаров и услуг, произведенных в течение года на территории страны без разделения ресурсов, использованных на их производство, на импортные и внутренние.

Соотношение цены квартиры и зарплаты, ставок кредитов и их сроков – вот что определяет доступность жилья. Однако статданные по средней зарплате есть не по всем странам, к тому же сравнение будет некорректным для стран с высоким уровнем "черных" и "серых" доходов. Более полное представление о доходах населения можно получить, оценивая покупательскую способность или внутренний валовой продукт на душу населения. Последние данные вполне доступны (сайт http://www.cia.gov/cia/publications/factbook). Соотнесем эти цифры со стоимостью небольшой квартиры - 45-50 кв.м в столице государства. Отметим, однако, что все эти подсчеты приблизительны. Мы не будем учитывать прожиточный минимум и банковские ставки, а также льготы.

Такая оценка лишь грубо позволяет оценить уровень доступности жилья, поскольку в разных регионах одной и той же страны может быть большой разброс как по уровню доходов, так и по ценам на недвижимость. Сравнить можно хотя бы стоимость жилья в Москве и в любой деревне на Урале. Поэтому мы брали маленькую квартиру в столицах разных государств, причем не в центре – аналог жилья, которое считается вполне нормальным для нижней прослойки российского среднего класса.

Результаты впечатлили – жилье в Москве – самое недоступное, для его приобретения требуется 98 среднедушевых доходов населения (8 лет работы только на квартиру). Украина на втором месте – 86 месяцев или чуть больше 7 лет. Далее Испания, Австрия, Англия, где эта цифра составляет от 5 до 6 лет. В принципе, все европейские государства в условиях нашего подсчета держатся в этих границах.

Выгодно отличаются Италия и Германия (см.таблицу), однако, поскольку мы пользовались данными с различных сайтов, не исключено, что квартиры нам попались из самых дешевых. Стоит учитывать, что в США апартаменты – далеко не самое популярное жилье для среднего класса. Обычно представители этого социального слоя предпочитают домик в пригороде. Такое жилье можно купить от $100 тыс., средняя цена - $183 тыс.

Отметим, что в США уровень жизни существенно зависит от штата (на Западном побережье все примерно в 2 раза дороже, чем на Среднем Западе) и даже от города. В Германии тоже большой разброс по регионам: самая низкая доступность жилья в Мюнхене (стоимость квартиры превышает средний годовой доход горожанина в 10 раз), а самая высокая - в Гамбурге (в 5,5 раза).

Тот факт, что наш прикидочный расчет вполне передает сложившееся положение, подтверждают слова генерального директора АИЖК Александра Семеняки на недавней конференции по ипотечному жилищному кредитованию. "В настоящее время цена жилья в российской столице сопоставима с ценой жилья в Дании, а средний доход российской семьи составляет лишь 8% от дохода датской семьи". Минута молчания…

Получается, что причиной очередного витка эмиграции как из России, так и из сопредельной Украины становятся отнюдь не политический климат, а недоступность жилья (как в физическом, так и в финансовом смысле). Так что, на наш взгляд, одна из первоочередных задач государства - "укоренить" российский, едва зародившийся средний класс, на Родине.

Татьяна Соколова
10:55 | 05 августа 2006 г.
О проектеРекламаКарта сайта